AKO PRENAJAŤ BYT

Investovali ste peniaze do kúpy bytu a plánujete ho prenajať? Alebo vlastníte byt a momentálne ho nevyužívate na vlastné bývanie? Investícia do nehnuteľnosti je jeden s najbezpečnejším spôsobom investovania finančných prostriedkov. Jednak zhodnocujete kapitál, tým že ceny nehnuteľnosti majú z dlhodobého hľadiska tendenciu rásť a zároveň vám nehnuteľnosť môže prenájmom prinášať pravidelný príjem (cash flow). Najlepšie sa prenajímajú menšie byty s nízkymi nákladmi na energie, s dobrým prístupom  k MHD, v blízkosti autobusovej alebo vlakovej stanici a s možnosťou parkovania.

V tomto článku Vám poskytnem niekoľko praktických rád, ako prenajať byt. Poradím Vám ako pripraviť byt na prenájom, ako získať nájomcov, čo by mala obsahovať nájomná zmluva a čomu sa treba vyvarovať.

 

Príprava bytu na prenájom

Byt je možné prenajať zariadený, nezariadený alebo čiastočne zariadený. Na Slovensku väčšina záujemcov požaduje byty zariadené. Zariadený byt by mal obsahovať vybavenú kuchynskú linku so spotrebičmi (sporák, rúra, chladnička, mraznička, mikrovlnka, varná kanvica), nábytok, šatníkové skrine, svietidlá, postele, televízor, práčku a internetové pripojenie. Pokiaľ ste sa rozhodli zariadiť byt, ktorý bude slúžiť hlavne na prenájom, odporúčam zabezpečiť štandardné, praktické vybavenie za prijateľnú cenu. Vyhýbajte sa nákupu luxusného značkového zariadenia, záujemca to nikdy neocení a nezaplatí za nájom viac. Zariadenie vyberajte praktické, farebne neutrálne s ohľadom na to, že nájomca bude v byte bývať a veci používať. Vyvarujte sa extravagantným prvkom, snažte sa vkus prispôsobiť všeobecným trendom moderného bývania. V každom prípade, byt pred prenájmom by mal byť vymaľovaný (svetlé odtiene alebo biela), čistý, svetlý, uprataný, voňavý a s fungujúcimi spotrebičmi. Drobné dekorácie (obrazy, vázy, kvety, prestieranie) sú vhodné, ale v rozumnej miere. Pred samotným nafotením a obhliadkami bytu je na mieste home staging, čiže naaranžovanie bytu tak, aby pôsobil vkusne.

Prenajať prostredníctvom realitnej kancelárie, alebo na vlastnú päsť?

Každý vlastník bytu sa môže rozhodnúť či prenájom bytu zverí realitnej kancelári alebo si byt prenajme sám. Obidve z možností v sebe nesú výhody a nevýhody, ale prenájom prostredníctvom realitnej kancelárie má viac výhod ako nevýhod. Realitný maklér Vám pomôže s naaranžovaním bytu, zabezpečí profesionálnu foto- a video-prezentáciu, zabezpečí profesionálnu inzerciu, nastaví účinnú cenovú stratégiu, bude kontaktnou osobou pre potencionálnych záujemcov (nemusíte dvíhať mobil cudzím ľudom), odfiltruje špekulantov, bude chodiť za Vás na obhliadky a nakoniec zabezpečí nájomnú zmluvu a preberací protokol. Aj počas samotného nájmu minimálne počas 1 roka dohliadne na platenie nájomného a v prípade neplatenia zabezpečí odstúpenie od zmluvy a vrátenie bytu. Jedinou nevýhodou je úhrada provízie pre realitnú  kanceláriu. Provízia býva vo výške 1-mesačného nájmu bez energií, pokiaľ je zmluva uzatvorená minimálne na 1 rok. Províziu spravidla platí majiteľ nehnuteľnosti, ale je možnosť sa dohodnúť na inom zaplatení služby (napr. 50% prenajímateľ, 50% nájomca). Niektoré realitné kancelárie ponúkajú „property management“ čiže správu prenájmu nehnuteľnosti počas celej doby nájmu. Property management v sebe zahŕňa okrem samotného zháňania nájomcu aj o starostlivosť o nájomcu počas doby trvania nájmu, údržbu nehnuteľnosti, kontrolu peňažných tokov, vyúčtovanie nájomného a pod.

Výber nájomcu a podpis nájomnej zmluvy

Podmienky nájmu určujete vy, kto a koľko ľudí môže v byte bývať, či môžu v byte chovať zvieratá, či je povolené fajčenie, požadovanú výšku kaucie, dĺžku výpovednej lehoty a pod. Neje vašou povinnosťou prijať do prenájmu každého záujemcu, ktorého Vám realitná kancelária predstaví. Počas rozhovoru s potencionálnym záujemcom zistite či je záujemca zamestnaný, či má dostatok peňazí na zaplatenie nájomného a kaucie. Po dohodnutí podmienok je na rade podpis nájomnej zmluvy. Nájomná zmluva sa spisuje podľa § 663 Občianskeho zákonníka alebo zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Zmluva musí obsahovať potrebné náležitosti ako osobné údaje prenajímateľa a nájomcu, presná špecifikácia nehnuteľnosti, výška nájomného a platieb za energie, doba nájmu, výpovedná lehota, výška kaucie, povinnosti a práva obidvoch zmluvných strán a ďalšie. Na internete nájdete množstvo vzorov nájomných zmlúv, ktoré môžu ale aj nemusia byť odborne spísané, ale pokiaľ nemáte v danej oblasti skúsenosti odporúčam obrátiť sa na advokáta alebo realitnú kanceláriu. Nakoniec byt odovzdáte nájomcovi spolu s podpisom preberacieho protokolu v ktorom budú zaznamenané stavy meračov energetických médií, spísaný inventár v byte a počet odovzdaných kľúčov.

Daňové povinnosti

Nezabudnite, že s prenájmom bytu súvisí aj daňová povinnosť. Ak prenajímate nehnuteľnosť, máte povinnosť registrovať sa na daňovom úrade do 30 dní od podpisu nájomnej zmluvy. Pri nesplnení registračnej povinnosti v ustanovenej lehote hrozí pokuta vo výške od 60 eur do 20 000 eur. Za nepodanie daňového priznania v ustanovenej lehote hrozí pokuta od 30 eur do 16 000 eur. Podrobnosti nájdete na webovej stránke Finančnej správy SR, prípadne sa poraďte s daňovým poradcom alebo realitnou kanceláriou.

Pokiaľ máte nejaké otázky k téme „ako prenajať byt“ alebo potrebujete v danej oblasti pomôcť neváhajte ma kontaktovať.